Gebäudemodernisierungsgesetz:
Neue Vorgaben, neue Chancen und viele Fragen. Wir bieten Antworten.
Liebe Leserinnen und liebe Leser,
wir spüren in den täglichen Gesprächen mit Kundinnen und Kunden eine stetig wachsende Unsicherheit bezüglich Bauen, Sanieren und Energiekosten. Das neue Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG) ändert bisher geltende Vorschriften, die Anforderungen an die Klimaziele bleiben jedoch erhalten.
Hier ein Überblick rund um das neue GModG entsprechend dem aktuellen Stand (August 2026).
Sanierung
Mit dem neuen GModG bleiben die grundsätzlichen Modernisierungspflichten, beispielsweise die Dämmung der obersten Geschossdecke sowie bestimmter Leitungen, für bestehende Gebäude erhalten.
Für bestehende Gas- oder Ölheizungen besteht jedoch keine allgemeine Austauschpflicht mehr. Die Empfehlung zur Prüfung und gegebenenfalls Optimierung der Heizungsanlage bleibt aber bestehen. Der Gesetzgeber hat zudem eine zukünftige Grüngas- beziehungsweise Grünheizölquote beschlossen. Der Anteil biogener Brennstoffe soll schrittweise steigen, damit ab 2045 ausschließlich klimaneutrale Brennstoffe genutzt werden können. Wie dieser Übergang konkret geregelt wird, ist derzeit noch nicht abschließend geklärt. Ab Dezember 2026 sollen hierzu weitere gesetzliche Regelungen festgelegt werden. Wir halten Sie dazu auf dem Laufenden.
Hinzu kommen die neuen Regelungen zur CO₂-Bepreisung. Zur Erreichung der europäischen Klimaziele wird diese Regelung ab 2027 weiterentwickelt. Die Änderungen können sich in den Folgejahren auf die Kosten fossiler Brennstoffe wie Heizöl und Erdgas auswirken. Der tatsächliche CO₂-Preis wird durch den Zertifikatemarkt bestimmt und ist nach heutigem Stand nicht klar abzuschätzen.
Nach verschiedenen Markt- und Szenarioanalysen könnte der CO₂-Preis in den nächsten Jahren auf 100 € bis 200 € pro Tonne CO₂ steigen (aktuell 45 € bis 55 €)1. Die tatsächliche Entwicklung hängt jedoch von politischen Entscheidungen sowie marktseitigen Rahmenbedingungen ab und lässt sich derzeit nicht verlässlich vorhersagen.
Abhängig von Faktoren wie Alter, Zustand und Effizienz der Heizungsanlage kann es kurzfristig wirtschaftlich sinnvoll sein, eine bestehende Heizung weiter zu betreiben. Bei langfristigen Entscheidungen sollten jedoch mögliche Auswirkungen der CO₂-Bepreisung sowie zukünftige Anforderungen an erneuerbare Brennstoffe berücksichtigt werden.
Wir beraten Sie gern hinsichtlich eines Heizungstausches, damit Sie die Vor- und Nachteile verschiedener Lösungen besser einschätzen und fundierte Entscheidungen für die Zukunft treffen können.
Nicht nur bei der Austauschpflicht hat der Gesetzgeber die Vorschriften gelockert, sondern auch bei dem Einbau einer neuen Heizung. Anders als zuvor dürfen nun wieder Gas- und Öl-Heizungen neu eingebaut werden. Dies ist jedoch mit einer Auflage verbunden: Die sogenannte Bio-Treppe verpflichtet Eigentümerinnen und Eigentümer künftig dazu, ihre neuen Gas- und Ölheizungen mit einem steigenden Anteil biogener Brennstoffe, beispielsweise Biogas oder Bioöl, zu betreiben. Dies ist nicht in jeder Situation gleichermaßen umsetzbar, sodass ergänzend weitere erneuerbare Energien wie Wärmepumpen oder Solaranlagen berücksichtigt werden müssen.
Bio-Treppe ab 2029
Neue Brennstofftreppe für neu eingebaute Gas-, Heizöl- und Flüssiggasheizungen
| Ab wann | Mindestanteil erneuerbarer Brennstoffe |
|---|---|
| 01.01.2029 | 10% |
| 01.01.2030 | 15% |
| 01.01.2035 | 30% |
| 01.01.2040 | 60% |
Weitere Optionen zur Einhaltung der Anforderungen:
Solarthermie
Wärmerückgewinnung (z.B. bei einer Lüftungsanlage)
Wärmepumpen-Hybrid-Anlagen
Biomasse-Hybrid-Anlagen
Somit kann es abhängig von Gebäudezustand, Energieverbrauch, Fördermöglichkeiten und Investitionskosten sinnvoll sein, direkt auf eine Heizungsanlage mit Erneuerbaren Energien umzusteigen. Ergänzend bleibt die Entwicklung zukünftiger Heizkosten unter anderem von der CO₂-Bepreisung und weiteren gesetzlichen Rahmenbedingungen abhängig.
Diese Regelungen sollten sie kennen
Sanierungspflicht für Nichtwohngebäude
Speziell für Nichtwohngebäude kann ab 2030 eine Sanierung bestehender Gebäude erforderlich werden. Beheizte oder gekühlte Gebäude sollen schrittweise mindestens die Effizienzklasse G beziehungsweise ab 2033 die Effizienzklasse F erreichen.
Für folgende Gebäude gelten die Anforderungen als erfüllt:
Gebäude, die nach 1996 errichtet wurden
Gebäude, die den Wärmeschutzstandard von 1994 oder besser erfüllen
Gebäude, die überwiegend mit Biomasse, Wärmepumpe oder Fernwärme beheizt werden
In Härtefällen sind Ausnahmen möglich. Gerne beraten wir Sie dazu, welche Verpflichtungen individuell auf Sie zukommen können.
Neubauten
Einige Bundesländer fordern bereits eine Solarpflicht für Neubauten. Das GModG schafft nun einen bundesweiten Rahmen, in dem die Nutzung solarer Energie schrittweise zum Standard werden soll. Zunächst betrifft diese Pflicht neue Nichtwohngebäude und öffentliche Gebäude. Ab 2030 soll dies auch für neue Wohngebäude gelten. Zusätzlich können weiterhin länderspezifische Anforderungen zu beachten sein, insbesondere wenn diese über die bundesweiten Vorgaben hinausgehen.
Für Neubauten gilt ab 2028 der Nullemissionsstandard für öffentliche Nichtwohngebäude. Ab 2030 soll diese Regelung auf weitere Neubauten ausgeweitet werden. Begleitet wird diese Anforderung durch eine Ökobilanzierung, die die Lebenszykluskosten eines Gebäudes betrachtet.
Für die Planung von Neubauten sowie größerer Renovierungen gelten ab 2027 weitere Vorschriften hinsichtlich einer verfügbaren Ladeinfrastruktur. Abhängig von der Anzahl der Stellplätze können Ladepunkte oder Vorverkabelungen erforderlich sein.
Mieterschutz
Unabhängig davon, ob es sich um Neubauten oder Bestandsgebäude beziehungsweise neue oder bestehende Gas- und Ölheizungen handelt, können sich künftig Änderungen bei der Umlage bestimmter Kosten ergeben. Bei Heizungen mit fossilen Brennstoffen können Kosten für Netzentgelte, CO₂-Kosten sowie Kosten für den vorgeschriebenen Anteil biogener Brennstoffe unter bestimmten Voraussetzungen nicht mehr vollständig auf Mieterinnen und Mieter umgelegt werden.
Ab 2028 übernimmt der Vermieter schrittweise hälftig diese Heizkostenanteile.
Seien Sie hierbei gut informiert und vorbereitet, um mögliche Auswirkungen künftiger Kostenentwicklungen frühzeitig berücksichtigen zu können.
Energieausweis
Für Wohngebäude gilt künftig die Wahlfreiheit zwischen Verbrauchs- und Bedarfsausweis. Die Einstufung der Effizienzklassen erfolgt weiterhin auf der Skala von A+ bis H.
Für selbstgenutzte Nichtwohngebäude waren bislang keine Energieausweise erforderlich. Ab 2027 müssen Eigentümerinnen und Eigentümer jedoch auch hier entsprechende Nachweise vorlegen können. Bei Nichtwohngebäuden sowie gemischt genutzten Gebäuden ist die Erstellung eines Bedarfsausweises verpflichtend. Die Skala umfasst hierbei die Klassen A bis G.
Förderung
Die Förderbedingungen und Zuschüsse haben sich im Zuge des neuen GModG ebenfalls angepasst. Förderungen für Heizungsanlagen, die Sanierung der Gebäudehülle oder Effizienzhäuser bleiben weiterhin möglich.
Fazit
Kurzum bleiben die europäischen und deutschen Klimaziele bestehen, auch wenn sie künftig über neue rechtliche Rahmenbedingungen umgesetzt werden.
Die Änderungen durch das GModG schaffen auf den ersten Blick mehr Wahlfreiheit und damit auch mehr Eigenverantwortung für Eigentümerinnen und Eigentümer. Die direkte Steuerung über feste Technologievorgaben nimmt ab. Gleichzeitig gewinnen marktwirtschaftliche Instrumente wie die CO₂-Bepreisung an Bedeutung.
Hinweis: Die dargestellten Informationen dienen einer ersten Orientierung und beziehen sich auf den aktuellen Sachstand (August 2026). Gesetzliche Vorgaben und Förderbedingungen können sich ändern. Eine individuelle rechtliche, steuerliche oder technische Beratung wird hierdurch nicht ersetzt.
Energieberatung
Lassen Sie sich durch gesetzliche Änderungen und zukünftige Entwicklungen auf den Energiemärkten nicht zu vorschnellen Entscheidungen verleiten. Unsere Energieberatung betrachtet Ihre Immobilie einschließlich Gebäudehülle und Anlagentechnik und berücksichtigt dabei auch Ihre persönlichen Wünsche und Bedürfnisse.
Unsere Expertinnen zeigen Ihnen:
welche Möglichkeiten es gibt, die Abhängigkeit von schwankenden Energiepreisen zu reduzieren,
welche Lösungsansätze unter den aktuellen Rahmenbedingungen zu Ihrer individuellen Situation passen können,
welche Möglichkeiten zur Senkung des Energieverbrauchs bestehen,
welche Förderprogramme nach aktuellem Stand infrage kommen.
Daher: Erst beraten – dann handeln.
Kurzum bleiben die europäischen und deutschen Klimaziele erhalten. Sprechen Sie uns an. Wir beraten Sie individuell und klären mit Ihnen, wie Sie sich innerhalb der neuen Rahmenbedingungen zukunftssicher aufstellen können.
Unsere Energieeffizienzexpertinnen:
Karin Frese (Bauingenieurin, M.Eng., Energieeffizienzexpertin)
Telefon: +49 (0) 561 7893-8195
E-Mail: energieberatung@vobakg.de
Claudia Lachnit (Dipl.-Ing. Architektin FH, Energieeffizienzexpertin)
Telefon: 0561 7893-1592
E-Mail: energieberatung@vobakg.de
Häufige Fragen
1Quelle: ZEW – Interview mit ZEW Präsidenten Achim Wambach vom 21.01.2026. https://www.zew.de/das-zew/aktuelles/die-meisten-sind-auf-diese-preise-nicht-vorbereitet, abgerufen am 01.09.2026